Coronavirus (COVID-19) y el cumplimiento de los contratos
Como es de público conocimiento, el brote del Coronavirus COVID-19 y el conjunto normativo dictado a raíz del mismo trastocaron el normal desarrollo de las actividades económicas y productivas, dificultando o hasta imposibilitando el cumplimiento regular de distintas prestaciones contractuales.
En este contexto, creemos que resulta vital un análisis profundizado de las previsiones acordadas entre las partes y de los hechos y circunstancias que afectan cada contrato en particular, de manera de permitir su adecuada concatenación con los institutos obrantes en el Código Civil y Comercial (“CCC”).
1. Principales previsiones legales.
- Caso fortuito/fuerza mayor: el CCC equipara ambos conceptos y los define como el hecho que no ha podido ser previsto o que, habiendo sido previsto, no ha podido ser evitado. Cuando el caso fortuito/fuerza mayor es definitivo, su ocurrencia exime de responsabilidad al deudor de la obligación y prevé la extinción de la obligación, excepto disposición en contrario. Cuando la imposibilidad de cumplimiento por caso fortuito/fuerza mayor es temporaria, tendrá efecto extintivo sólo si el plazo es esencial o cuando su duración frustra el interés del acreedor de modo irreversible.
- Imprevisión y reajuste: el CCC habilita la resolución total o parcial o adecuación (reajuste) del contrato por efecto de una alteración extraordinaria de las circunstancias existentes al tiempo de su celebración, sobrevenida por causas ajenas a las partes y al riesgo asumido por la que es afectada, que tornare excesivamente onerosa la prestación a su cargo. Dichos remedios pueden ser invocados en el marco de contratos conmutativos de ejecución diferida o permanente.
- Frustración de la finalidad del contrato: el CCC también autoriza a la parte perjudicada a resolver el contrato si la frustración obedece a una alteración de carácter extraordinario de las circunstancias existentes al tiempo de su celebración, ajena a las partes y que supera el riesgo asumido por la parte afectada. Si la frustración de la finalidad es temporaria, hay derecho a resolución sólo si se impide el cumplimiento oportuno de una obligación cuyo tiempo de ejecución es esencial.
Sin perjuicio de la casuística y de lo previsto en cada contrato en particular, consideramos que tanto el brote del COVID-19 como las medidas gubernamenales adoptadas en consecuencia, podrían configurar supuestos de caso fortuito/fuerza mayor, siempre que se demuestre que la imposiblidad de cumplimiento deriva directamente de la ocurrencia de tales hechos.
Por su parte, la imprevisión y/o la frustración de la finalidad por efecto del COVID-19 y/o de las disposiciones legales emitidas en consecuencia, también podrían ser válidamente invocadas por las partes perjudicadas, siempre que se acredite el nexo causal entre esos hechos y la onerosidad o frustración sobreviniente, a la vez que ello resulte ajeno al riesgo propio del negocio.
La vigencia de las previsiones contractuales acordadas por las partes y/o la aplicación de una o más de las figuras legales antes descriptas podrá variar en cada caso.
Pueden incidir a dicho fin, entre otras cuestiones, la existencia de cláusulas limitativas de la responsabilidad y/o de renuncia de derechos, las normas de orden público que puedan afectar a cada contrato, y el eventual desequilibrio en el poder de negociación de cada parte.
Los derechos y obligaciones contractuales deben ser, respectivamente, ejercidos y cumplidos de buena fe y, en tal sentido, rige la obligación de adoptar toda medida razonable que evite el daño o disminuya o limite su magnitud si éste ya se produjo.
En cualquier caso, el ejercicio de un derecho contractual no puede ser abusivo y, en tal sentido, será pasible de revisión judicial para obtener su re-adecuación o reparación.
2. Posibles cursos de acción.
La invocación de las soluciones legales descriptas en 1. podría tener lugar tanto judicial como extrajudicialmente.
En casos de fuerza mayor definitiva o transitoria, el CCC permite suspender el cumplimiento de la obligación hasta tanto la otra parte esté en condiciones de cumplir.
Según el caso particular y la naturaleza del vínculo que une a las partes, podrá requerirse judicialmente el dictado de una medida cautelar tendiente a preservar una determinada situación de hecho o de derecho o suspender la ejecución de determinados actos o el ejercicio de determinados derechos, hasta tanto se resuelva la cuestión de fondo planteada en el proceso.
En este sentido, ya existen algunos precedentes en los cuales el brote del COVID-19 es considerado como un caso fortuito/fuerza mayor ajeno a las partes a los efectos de medidas cautelares, criterio que quizás se expanda a medida que los tribunales reasuman su intervención en los distintos casos a juzgamiento y en los que habrán de suscitarse con motivo de los efectos de la pandemia.
Por cualquier consulta respecto a los aspectos detallados en el presente documento, no dude contactarse con Mariano Rovelli, Eugenia Pracchia, Juan Pablo Bove, Federico Otero, Pablo Tarantino, Julián Razumny y/o Agustín Griffi, o bien a litigios@trsym.com y corporate@trsym.com.
En el siguiente link se puede acceder a un comunicado importante del Estudio con relación al COVID-19.
Para información sobre las implicancias legales del COVID-19, ingrese aquí.
COVID-19: Reglamentación de la limitación a la interrupción de servicios esenciales
El día 18 de abril de 2020 se publicó en el Boletín Oficial de la República Argentina la Resolución N° 173/2020 (la “Resolución”), dictada por el Ministerio de Desarrollo Productivo de la Nación (“MDP”), que reglamenta las disposiciones del Decreto de necesidad y urgencia N° 311/2020 (el “Decreto”), que suspendió el corte de suministro de servicios a ciertos usuarios (enumerados en dicha norma) de energía eléctrica, agua corriente, gas por redes, telefonía fija y móvil e internet y televisión por cable, por vínculo radioeléctrico o satelital, en caso de mora o falta de pago de hasta (3) facturas consecutivas o alternas con vencimientos desde el 1 de marzo de 2020, y por su parte, estableció precios máximos para la comercialización de gas licuado de petróleo (GLP).
A continuación, se exponen los aspectos más relevantes de la Resolución.
1. Creación de la Unidad de Coordinación
La Resolución crea la Unidad de Coordinación, con facultades de reglamentación, y a la cual se le encomienda la elaboración de un informe en el que se dé cuenta sobre la cantidad de usuarios alcanzados por el Decreto. Dicha Unidad será conformada por miembros del MDP y representantes de órganos ministeriales con competencia en la materia, así como por integrantes de los respectivos entes reguladores de cada actividad.
2. Obligaciones para las empresas prestadoras
Las empresas prestadoras de los servicios alcanzados por la medida deberán remitir el listado de la totalidad de usuarios susceptibles de cortes cuya causa se motive en la falta de pago, a la Unidad de Coordinación, con el fin de que la Unidad elabore el informe mencionado precedentemente y determine los casos en los cuales deberán suspenderse los avisos de corte.
Por otra parte, las empresas distribuidoras de energía eléctrica deberán informar a los Entes Reguladores nacionales y/o provinciales, a la Secretaría de Energía y a la Unidad de Coordinación, el conjunto de usuarios que cuentan con sistema de servicio prepago de energía eléctrica, cuya recarga correspondiente al período del mes de marzo del corriente y/o subsiguientes no se hubiere efectuado en tiempo y forma, y respecto de los cuales deberán brindar el servicio de manera normal y habitual durante el plazo (180) días. La misma obligación se impone para las empresas prestadoras del servicio de telefonía, internet y TV por cable, aunque el informe solo se deberá remitir a la Unidad de Coordinación en un plazo máximo de (15) días corridos a contar desde la publicación de la Resolución.
En caso de duda razonable con respecto a si un usuario se encuentra o no alcanzado por el artículo 3 del Decreto, la Resolución dispone que la empresa prestadora deberá intimarlo fehacientemente para que en el plazo de (5) días acredite dicha condición ante la autoridad regulatoria correspondiente, la cual notificará en el plazo de (5) días corridos a la empresa prestadora si el usuario resulta beneficiario de las disposiciones del Decreto y la Resolución.
Por su parte, el artículo 6 de la Resolución obliga a las empresas prestadoras a informar ante las autoridades regulatorias correspondientes, las condiciones y/o modalidad de los planes de pago que pondrán a disposición de los usuarios alcanzados por el artículo 3 del Decreto. A su vez, establece que, en el caso de las empresas prestadoras de los servicios de telefonía fija o móvil, Internet y TV por cable, por vínculo radioeléctrico o satelital, los planes de pago deberán prever ser abonados en al menos (3) cuotas mensuales, iguales y consecutivas, no pudiéndose aplicar intereses moratorios, compensatorios ni punitorios.
Por último, la Resolución les impone a las empresas prestadoras la obligación de consignar en las facturas y en las páginas web respectivas, el texto íntegro de la parte dispositiva del precitado decreto y el canal o medio de comunicación que dispondrán cada uno de los Entes Reguladores a fin de que los usuarios puedan realizar consultas y/o solicitar la inclusión en el régimen.
3. Canales de comunicación flexibles
Los usuarios de los servicios están facultados a efectuar cualquier comunicación mediante correo eléctrico, whatsapp, y/u otros canales de comunicación que se habiliten a tal efecto, en el contexto del aislamiento social y obligatorio vigente a la fecha.
4. Comercialización del gas licuado de petróleo
Finalmente, la Resolución prescribe que los precios del gas licuado de petróleo podrán fluctuar por niveles inferiores al establecido en el artículo 6 del Decreto, siempre y cuando los mecanismos de fijación de precios de dicho fluido así lo permitan.
Para información adicional por favor contactar a Nicolás Eliaschev y/o Javier Constanzó.
En el siguiente link se puede acceder a un comunicado importante del Estudio con relación al COVID-19.
Para información sobre las implicancias legales del COVID-19, ingrese aquí.
AFIP: Nuevos Regímenes de Información
Mediante la Resolución General N° 4697/2020 publicada el 15/04/2020, la AFIP sustituyó la Resolución General AFIP N°3293, regulando tres regímenes destinados a otorgar mayor conocimiento y control en sus tareas de fiscalización y verificación respecto de los sujetos del exterior. Esta nueva Resolución incorpora el deber de informar quiénes son los beneficiarios finales de las empresas y estructuras situadas en el exterior. A su vez, regula la registración de entidades pasivas en el exterior, que estaba prevista en la Ley 27.260.
Se establece que el cumplimiento con estos regímenes es requisito para la tramitación de solicitudes referidas a la incorporación y/o permanencia en los distintos registros implementados por la AFIP, a la obtención de certificados de crédito fiscal y/o de constancias de situación impositiva o previsional, entre otras.
En los siguientes links explicaremos el alcance de cada uno de estos regímenes: (i) Información anual; (ii) Registración de operaciones; y (iii) Actualización de autoridades societarias.
Por cualquier consulta respecto a los aspectos detallados en el presente documento, no dude contactarse con el Departamento de Impuestos y Aduana a tax@trsym.com a cargo de Gastón Miani (gaston.miani@trsym.com).
En el siguiente link se puede acceder a un comunicado importante del Estudio con relación al COVID-19.
Para información sobre las implicancias legales del COVID-19, ingrese aquí.
COVID-19: La CNV extiende el plazo para la presentación de los estados contables anuales y trimestrales
En el marco del aislamiento social preventivo y obligatorio dispuesto por el Decreto de Necesidad y Urgencia N° 297/2020 y prorrogado por el N° 325/2020, la Comisión Nacional de Valores (“CNV”) dispuso, por medio de la Resolución General Nº 832/2020 de fecha 7 de abril de 2020 (la “Resolución”), la extensión del plazo para la presentación de los estados financieros anuales y trimestrales de: (i) Emisoras bajo control de CNV; (ii) Fondos Comunes de Inversión Cerrados; y (iii) Fideicomisos Financieros que se encuentren en el régimen de la oferta pública de valores negociables. Asimismo prorrogó por el mismo término el plazo para dar cumplimiento con el régimen informativo periódico especial aplicable a las Pequeñas y Medianas Empresas de CNV (“PyMES de CNV”).
La Resolución estableció que las entidades arriba indicadas -incluyendo las PyMES de CNV- deberán presentar sus estados financieros en las siguientes fechas:
- Por los ejercicios anuales con cierre el 31 de enero de 2020, el 29 de febrero de 2020 y el 31 de marzo de 2020: dentro de los 90 días corridos de finalizado, o dentro de los 2 días de su aprobación por el órgano de administración, lo que ocurra primero.
- Por los ejercicios intermedios con cierre el 29 de febrero de 2020 y el 31 de marzo de 2020: dentro de los 70 días corridos de cerrado el trimestre, o de los 2 días de su aprobación por el órgano de administración, lo que ocurra primero.
Por su parte, las Emisoras que realicen exclusivamente oferta pública de valores representativos de deuda a corto plazo deberán presentar, en relación con los períodos trimestrales referidos precedentemente, la información contable resumida trimestral descripta en las normas de CNV dentro de los 78 días corridos de finalizado cada trimestre, o bien dentro de los 2 días hábiles de su aprobación por el órgano de administración, lo que ocurra primero.
Adicionalmente, se destaca que: (i) las PyMES de CNV garantizadas contarán con un plazo adicional de 140 días de finalizado el correspondiente ejercicio para realizar las publicaciones correspondientes a través de la Autopista de Información Financiera (la “AIF”); y (ii) las Emisoras, las PyMES de CNV y los agentes de administración y/o custodia de productos de inversión colectiva deberán informar inmediatamente mediante AIF todo hecho relevante que pudiera afectar su situación patrimonial, económica y financiera y toda aquella información que de acuerdo a la normativa vigente debiera ser de conocimiento de los inversores.
Por último, la Resolución estableció que los bancos y las restantes entidades financieras autorizadas a funcionar bajo la Ley Nº 21.526 y que estén registradas ante la CNV deberán presentar sus Estados Financieros por el período intermedio cerrado el 31 de marzo de 2020, dentro de los 60 días corridos de finalizado el mismo.
Lo dispuesto por la Resolución entrará en vigencia a partir del 8 de abril de 2020.
Por cualquier consulta respecto a los aspectos detallados en el presente documento, no dude contactarse con Juan Pablo Bove, Federico Salim, Julián Razumny, Julieta De Ruggiero y/o Agustín Griffi, o bien a corporate@trsym.com.
En el siguiente link se puede acceder a una comunicación importante del Estudio sobre la cuestión del Coronavirus.
Para información sobre las implicancias legales del COVID-19, ingrese aquí.
Nota a fallo: "La intermediación financiera", por Marcelo R. Tavarone
En el Diario La Ley del lunes 6 de abril (cita online AR/DOC/3890/2019) se publicó el artículo “La intermediación financiera”, por nuestro socio Marcelo R. Tavarone, en referencia al fallo “R., E. D. y otros s/ asociación ilícita, inf. art. 310” del TOral Crim. Fed. Nro. 2, Córdoba, de fecha 03/09/2019.
En este artículo, el autor aprovecha el pronunciamiento para definir y discutir un tema espinoso, como es la actividad de intermediación entre la oferta y la demanda de dinero, y responder a la pregunta: ¿por qué es necesaria la autorización del Estado para llevar a cabo la intermediación financiera?
El artículo puede leerse completo aquí.
COVID-19: Obras privadas de infraestructura energética
El día 7 de abril de 2020 se publicó en el Boletín Oficial de la República Argentina la Decisión Administrativa N° 468/2020 (la “Decisión”), que exceptúa del cumplimiento del “aislamiento social, preventivo y obligatorio” dispuesto por el DNU 297/20 a los trabajadores afectados a obras privadas de infraestructura energética. La Decisión es dictada por el Jefe de Gabinete de Ministros en calidad de autoridad facultada para ampliar o reducir el listado de actividades y servicios declarados esenciales en el marco de la emergencia declarada a causa del COVID-19.
La Decisión establece también que, los desplazamientos de los trabajadores alcanzados por esta norma deben limitarse al estricto cumplimiento de dicha actividad y que, en todos los casos, los empleadores deberán garantizar las condiciones de higiene y seguridad establecidas por el Ministerio de Salud.
Por último, la Decisión estipula que las personas alcanzadas por la misma se encuentran obligados a tramitar el Certificado Único Habilitante para Circulación – Covid-19, impuesto en virtud de la Resolución N° 48/2020 del Ministerio del Interior de la Nación.
Para información adicional por favor contactar a Nicolás Eliaschev y/o Javier Constanzó.
En el siguiente link se puede acceder a una comunicación importante del Estudio sobre la cuestión del Coronavirus.
Para información sobre las implicancias legales del COVID-19, ingrese aquí.
Comisión Nacional de Valores autoriza reuniones societarias a distancia
En línea con lo anticipado en nuestro newsletter del 25 de marzo pasado, la Comisión Nacional de Valores (“CNV”) emitió, el 3 de abril de 2020, la Resolución General No. 830/2020 (la “Resolución”), en virtud de la cual se autorizó a las Emisoras de acciones y de obligaciones negociales que se encuentren bajo su contralor a la realización de reuniones de asamblea y de directorio a distancia durante todo el período en cual se encuentren vigentes las medidas de aislamiento social, preventivo y obligatorio dispuestas por el Decreto de Necesidad y Urgencia No. 297/2020.
En este sentido la CNV dispuso ciertos recaudos mínimos que deben cumplir las Emisoras, los cuales se incorporan al Capítulo XII del Título XVIII de las Normas de la CNV.
Asambleas a distancia durante la emergencia sanitaria
Las Emisoras podrán celebrar asambleas a distancia, aun en el supuesto en que el estatuto social no las hubiera previsto, en la medida que cumplan los siguientes recaudos mínimos:
- Garantizar el libre acceso a las reuniones de todos los accionistas con voz y voto.
- La reunión deberá realizarse por un canal que permita transmitir sonido, imagen y palabras y permitir su grabación en soporte digital.
- Tanto la convocatoria como su comunicación por la vía legal y estatutaria correspondiente deberán contener en forma clara y sencilla el canal de comunicación elegido, modo de acceso y procedimiento para emisión de voto a distancia por medios digitales. Asimismo, se debe difundir un correo electrónico.
- La comunicación de asistencia de los accionistas deberá realizarse al correo electrónico brindado al efecto. En el caso de apoderados, deberán enviar el instrumento habilitante con cinco (5) días hábiles de anticipación, suficientemente autenticado para este caso.
- El acta de asamblea deberá contener sujetos, carácter de su participación a distancia, lugar donde se encontraban y medio técnico empleado para su participación.
- La copia en soporte digital de la reunión deberá ser conservada por la Emisora durante cinco (5) años y quedar a disposición de los socios que la soliciten.
- El órgano de fiscalización deberá hacer un ejercicio pleno de todas sus funciones velando por el debido cumplimiento de las normas legales, reglamentarias y estatutarias, con especial observancia a los recaudos mínimos contenidos en la Resolución.
Para aquellas Emisoras cuyos estatutos no prevén la celebración de asambleas a distancia, la Resolución dispone que podrán celebrarlas en la medida que cumplan con los requisitos adicionales que se detallan a continuación:
- Difusión de la convocatoria por todos los medios razonablemente necesarios para garantizar los derechos de los accionistas.
- Contar con el quórum necesario para celebrar asambleas extraordinarias y resolver como primer punto del orden del día la celebración a distancia con la mayoría exigible para la reforma del estatuto social.
Asimismo, para aquellas Emisoras que hubieran convocado a asamblea antes de la entrada en vigencia de la Resolución, la Resolución permite celebrar dicha asamblea a distancia, en cuyo caso las Emisoras deberán publicar un aviso complementario por la vía legal y estatutaria correspondiente, dando cumplimiento con los requisitos establecidos en la Resolución (los cuales variarán en caso que la Emisora ya tuviera previsto la celebración de asambleas a distancia en su estatuto).
Reuniones del órgano de administración a distancia durante la emergencia sanitaria
Durante el período señalado en la Resolución, se podrán celebrar reuniones del órgano de administración a distancia, aun en el supuesto en que el estatuto social no las hubiera previsto, en la medida que se cumpla con lo dispuesto por el Artículo 61 de la Ley de Mercado de Capitales No. 26.831 y modificatorias. Asimismo, y debido a las medidas de emergencia sanitaria vigentes, se establece que una vez levantadas las mismas, la primera asamblea de accionistas presencial que se celebre deberá ratificar lo actuado por el órgano de administración como punto del orden del día, con el quórum exigible para las asambleas extraordinarias y con las mayorías necesarias para la reforma del estatuto social.
Finalmente, es importante destacar que la Resolución no estableció mecanismo específico para las reuniones a distancia del Comité de Auditoría para el caso de aquellas Emisoras que no tuviesen previsto en su estatuto social la celebración de reuniones a distancia de dicho órgano.
Para más información, no dude en comunicarse con Juan Pablo Bove, Federico Salim, Julián Razumny, Julieta De Ruggiero y/o Agustín Griffi o a corporate@trsym.com.
Para información adicional sobre las implicancias legales del COVID-19 puede consultarse aquí.
COVID-19: Novedades Impositivas, Aduaneras y de la Seguridad Social
En el marco de la emergencia sanitaria nacional decretada a raíz del Coronavirus (COVID-19), recientemente se publicaron las siguientes novedades respecto al cumplimiento de las obligaciones impositivas, aduaneras y de la Seguridad Social:
- Impuesto Sobre los Bienes Personales:
Se prorrogó el plazo hasta el 30/04/2020 para dar cumplimiento a la repatriación de activos financieros que representen por lo menos un 5% del valor de los bienes situados en el exterior. Ver comentario. Asimismo, se prorrogó hasta el 06/05/2020 el pago del anticipo excepcional correspondiente al período fiscal 2019, por parte de aquellos sujetos alcanzados por el gravamen que posean bienes en el exterior sujetos a impuesto. Ver comentario.
- Moratoria Ley 27.541:
Se modificaron los plazos vigentes del régimen de regularización establecido en la Ley 27.541 de deudas fiscales, aduaneras y de los recursos de la seguridad social de las Micro, Pequeñas y Medianas Empresas. El plazo para el acogimiento se prorrogó hasta el día 30 /06/2020. Ver comentario.
- ARBA/Impuesto Sobre los Ingresos Brutos:
La Agencia de Recaudación de la provincia de Buenos Aires anunció que reprogramará para el mes de mayo y junio vencimientos relacionados con el Impuesto sobre los Ingresos Brutos, que operaban en los primeros días de abril. Se trata, específicamente, del pago de la tercera cuota del anticipo 2020 y de la presentación de la declaración jurada de ingresos correspondiente a 2019.
- Seguridad Social:
Se creó el Programa de Asistencia de Emergencia al Trabajo y la Producción para empleadores/as y trabajadores/as afectados por la emergencia sanitaria, que prevé entre otros beneficios la postergación o reducción de hasta el 95% del pago de las contribuciones patronales. Ver comentario.
- Derechos de Importación:
Se reduce el derecho de importación al 0% para determinados insumos médicos Ver comentario.
************************
Para más información, no dude en contactarse con el Departamento de Impuesto y Aduana a tax@trsym.com a cargo de Gastón A. Miani.
COVID-19: Prórroga de vencimientos de deuda con bancos locales
En el marco de la emergencia sanitaria nacional decretada a raíz del Coronavirus (COVID-19), el día de hoy el Banco Central de la República Argentina emitió la Comunicación “A” 6949 (la “Comunicación”), donde estableció la prórroga de los pagos de las financiaciones otorgadas por entidades financieras locales cuyo vencimiento opere entre el 1 de abril de 2020 y el 30 de junio de 2020.
En su punto 4, la Comunicación establece que:
- Se prohíbe a los bancos cobrar interés moratorio durante dicho período, devengándose únicamente los intereses compensatorios a la tasa contractual prevista.
- Los vencimientos que ocurran dentro de dicho período, excluidas las tarjetas de créditos, se prorrogarán al mes siguiente al del vencimiento final del crédito otorgado. En este punto, entendemos que, si el vencimiento final del crédito ocurre durante dicho período, entonces se prorrogará al mismo día del mes inmediato siguiente, aun cuando caiga dentro del mismo período indicado.
- Las financiaciones bajo el régimen de tarjetas de créditos y los vencimientos que ocurran entre el 1 de abril de 2020 y el 12 de abril de 2020 podrán ser cancelados el día 13 de abril del 2020 por el mismo importe y sin ningún recargo.
- Bajo esta Comunicación, quedan excluidas las asistencias crediticias otorgadas al sector financiero.
Sin perjuicio de lo anterior, la Comunicación no afecta el derecho del banco de acelerar los plazos de pago y/o iniciar acciones de ejecución del crédito, una vez que el crédito se pueda considerar como vencido e impago de acuerdo con la normativa antes descripta.
Para más información, no dude en contactarse con Marcelo R. Tavarone, Federico Salim o Julieta De Ruggiero.
COVID-19: préstamos hipotecarios, créditos prendarios UVA y alquileres
En el marco de la emergencia nacional decretada a raíz de la pandemia del Coronavirus (COVID-19), el 29 de marzo de 2020 el Poder Ejecutivo Nacional emitió los Decretos de Necesidad y Urgencia N°319/2020 y N°320/2020 con disposiciones de orden público relativas a todos los préstamos hipotecarios sobre viviendas únicas, los prendarios actualizados por Unidad de Valor Adquisitivo (“UVA”) y los contratos de locación de inmuebles.
‣ El DNU 319/2020: créditos hipotecarios sobre vivienda única y créditos prendarios UVA
Las disposiciones alcanzan a todos los créditos hipotecarios que recaigan sobre inmuebles destinados a vivienda única y que se encuentren ocupados con el referido destino y a los créditos prendarios actualizados por UVA.
Respecto de dichas financiaciones:
- Se congelan en los valores actuales de las cuotas hasta el 30/9/2020. La diferencia con lo pactado contractualmente, será abonada a partir del mes de octubre en no menos de 3, mensuales, iguales y consecutivas, sin interés.
- Se suspenden hasta el 30/9/2020 las ejecuciones de sentencia de desalojos y las ejecuciones originadas en la falta de pago.
- Se suspenden los plazos de prescripción y caducidad en los procesos de ejecución de sentencia respectivos.
- Se prorrogan automáticamente hasta el 30/9/2020 todas las inscripciones registrales de las garantías, no impidiéndoise la traba y mantenimiento de las medidas cautelares en garantía del crédito.
- Se suspenden los plazos de caducidad registral de las inscripciones y anotaciones registrales y de las medidas cautelares que se traben o se hayan trabado en el marco de los procesos de ejecuciones hipotecarias y prendarias.
- Las deudas generadas entre el 30/3/2020 y hasta 30/9/2020 por la falta de pago, pagos parciales o fuera de término, se podrán cancelar a partir de octubre en no menos de 3, iguales, mensuales y consecutivas con un interés compensatorio que no podrá exceder la tasa pasiva fijada por el Banco Nación, no pudiendo adicionarse otros intereses moratorios, punitorios y/o cualquier otra penalidad.
‣ El DNU 320/2020: alquileres
Las disposiciones alcanzan a aquellos contratos de locación de inmuebles:
- Destinados a vivienda única urbana o rural, habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.
- Destinados actividades culturales o comunitarias.
- Para personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria y por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.
- Para Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) -conf. ley 24.467-, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
- Para Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social (INAES)
Quedan excluidos los contratos temporarios y los arrendamientos rurales y aparcerías, excepto el caso de inmuebles rurales, destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias, así como también los casos en que la parte locadora dependa del canon locativo para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente, debiéndose acreditar debidamente tales extremos.
Respecto de los contratos de locación alcanzados:
- Se suspenden hasta el 30/9/2020 las ejecuciones de sentencia de desalojos y las ejecuciones originadas en la falta de pago.
- A opción del locatario, se prorrogan hasta el 30/9/2020 la vigencia de los contratos de locación cuyo vencimiento haya operado desde el 20/3/2020 pasado y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, y para los contratos cuyo vencimiento opere antes del 30/9/2020.
- Se congelan los valores actuales de los canones locativos hasta el 30/9/2020. La diferencia con lo pactado contractualmente, será abonada a partir del mes de octubre en no menos de 3 y hasta 6 cuotas, mensuales, iguales y consecutivas, sin interés. Las demás prestaciones de pago periódico asumidas convencionalmente por la parte locataria (ej: expensas e impuestos) se mantendrán vigentes.
- Las fianzas y garantías otorgadas se mantendrán hasta el 30/9/2020.
- Las deudas generadas entre el 30/3/2020 y hasta 30/9/2020 por la falta de pago, pagos parciales o fuera de término, se podrán cancelar a partir de octubre en no menos de 3 y hasta 6 cuotas, iguales, mensuales y consecutivas, pudiendo adicionarse un interés compensatorio que no podrá exceder la tasa de interés para plazos fijos a 30 días fijada por el Banco Nación, no pudiendo adicionarse otros intereses moratorios, punitorios y/o cualquier otra penalidad.
- Será obligatorio que el locador, a instancias del inquilino y a partir del 20/4/2020, brinde un número de cuenta bancaria a fin de realizar los pagos a través de transferencias bancarias o depósitos por cajero automático.
- Se suspende por el plazo de 1 año la aplicación del artículo 6° de la Ley N° 26.589 que consagraba optativa la mediación previa prejudicial para los procesos de ejecución y desalojos.
Para más información, no dude en contactarse con Mariano Rovelli o Eugenia Pracchia.