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COVID-19: préstamos hipotecarios, créditos prendarios UVA y alquileres

En el marco de la emergencia nacional decretada a raíz de la pandemia del Coronavirus (COVID-19), el 29 de marzo de 2020 el Poder Ejecutivo Nacional emitió los Decretos de Necesidad y Urgencia N°319/2020 y N°320/2020 con disposiciones de orden público relativas a todos los préstamos hipotecarios sobre viviendas únicas, los prendarios actualizados por Unidad de Valor Adquisitivo (“UVA”) y los contratos de locación de inmuebles.

‣ El DNU 319/2020: créditos hipotecarios sobre vivienda única y créditos prendarios UVA

Las disposiciones alcanzan a todos los créditos hipotecarios que recaigan sobre inmuebles destinados a vivienda única y que se encuentren ocupados con el referido destino y a los créditos prendarios actualizados por UVA.

Respecto de dichas financiaciones:

1. Se congelan en los valores actuales de las cuotas hasta el 30/9/2020. La diferencia con lo pactado contractualmente, será abonada a partir del mes de octubre en no menos de 3, mensuales, iguales y consecutivas, sin interés.
2. Se suspenden hasta el 30/9/2020 las ejecuciones de sentencia de desalojos y las ejecuciones originadas en la falta de pago.
3. Se suspenden los plazos de prescripción y caducidad en los procesos de ejecución de sentencia respectivos.
4. Se prorrogan automáticamente hasta el 30/9/2020 todas las inscripciones registrales de las garantías, no impidiéndoise la traba y mantenimiento de las medidas cautelares en garantía del crédito.
5. Se suspenden los plazos de caducidad registral de las inscripciones y anotaciones registrales y de las medidas cautelares que se traben o se hayan trabado en el marco de los procesos de ejecuciones hipotecarias y prendarias.
6. Las deudas generadas entre el 30/3/2020 y hasta 30/9/2020 por la falta de pago, pagos parciales o fuera de término, se podrán cancelar a partir de octubre en no menos de 3, iguales, mensuales y consecutivas con un interés compensatorio que no podrá exceder la tasa pasiva fijada por el Banco Nación, no pudiendo adicionarse otros intereses moratorios, punitorios y/o cualquier otra penalidad.

‣ El DNU 320/2020: alquileres

Las disposiciones alcanzan a aquellos contratos de locación de inmuebles:

1. Destinados a vivienda única urbana o rural, habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.
2. Destinados actividades culturales o comunitarias.
3. Para personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria y por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.
4. Para Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) -conf. ley 24.467-, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
5. Para Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social (INAES)

Quedan excluidos los contratos temporarios y los arrendamientos rurales y aparcerías, excepto el caso de inmuebles rurales, destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias, así como también los casos en que la parte locadora dependa del canon locativo para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente, debiéndose acreditar debidamente tales extremos.

Respecto de los contratos de locación alcanzados:

1. Se suspenden hasta el 30/9/2020 las ejecuciones de sentencia de desalojos y las ejecuciones originadas en la falta de pago.
2. A opción del locatario, se prorrogan hasta el 30/9/2020 la vigencia de los contratos de locación cuyo vencimiento haya operado desde el 20/3/2020 pasado y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, y para los contratos cuyo vencimiento opere antes del 30/9/2020.
3. Se congelan los valores actuales de los canones locativos hasta el 30/9/2020. La diferencia con lo pactado contractualmente, será abonada a partir del mes de octubre en no menos de 3 y hasta 6 cuotas, mensuales, iguales y consecutivas, sin interés. Las demás prestaciones de pago periódico asumidas convencionalmente por la parte locataria (ej: expensas e impuestos) se mantendrán vigentes.
4. Las fianzas y garantías otorgadas se mantendrán hasta el 30/9/2020.
5. Las deudas generadas entre el 30/3/2020 y hasta 30/9/2020 por la falta de pago, pagos parciales o fuera de término, se podrán cancelar a partir de octubre en no menos de 3 y hasta 6 cuotas, iguales, mensuales y consecutivas, pudiendo adicionarse un interés compensatorio que no podrá exceder la tasa de interés para plazos fijos a 30 días fijada por el Banco Nación, no pudiendo adicionarse otros intereses moratorios, punitorios y/o cualquier otra penalidad.
6. Será obligatorio que el locador, a instancias del inquilino y a partir del 20/4/2020, brinde un número de cuenta bancaria a fin de realizar los pagos a través de transferencias bancarias o depósitos por cajero automático.
7. Se suspende por el plazo de 1 año la aplicación del artículo 6° de la Ley N° 26.589 que consagraba optativa la mediación previa prejudicial para los procesos de ejecución y desalojos.

Para más información, no dude en contactarse con Mariano Rovelli o Eugenia Pracchia.

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COVID-19 - IGJ flexibiliza la celebración de Reuniones Societarias a Distancia

En línea con lo anticipado en el newsletter publicado el pasado 25 de marzo, la Inspección General de Justicia (“IGJ”) publicó en el Boletín Oficial del día de la fecha la Resolución General IGJ Nº 11/2020 (“RG IGJ 11/2020”), por medio de la cual flexibilizó ciertos requisitos vigentes en materia de reuniones societarias a distancia, en razón del aislamiento social, preventivo y obligatorio dispuesto por el Poder Ejecutivo Nacional mediante el Decreto de Necesidad y Urgencia 297/2020 (B.O. 19/03/20).

La RG IGJ 11/2020 modificó el artículo 84 de la Resolución General IGJ 7/2015, a fin de incluir la posibilidad de también celebrar, bajo la modalidad de reuniones a distancia, las asambleas o reuniones de los órganos de gobierno, y no únicamente reuniones del órgano de administración. En el mismo sentido, se suprimió la exigencia de contar con el quórum con presencia física en el lugar de celebración de las reuniones, pudiendo configurarse el mismo a distancia.

Adicionalmente, y si bien en principio los estatutos sociales deben prever los mecanismos necesarios para la realización a distancia de las reuniones de sus órganos societarios, se dispuso que mientras dure la cuarentena, como consecuencia del estado de emergencia sanitaria, las sociedades, asociaciones civiles y fundaciones podrán celebrar las reuniones de sus órganos de administración y de gobierno a distancia, incluso si sus estatutos así no lo previeron.

Todas las reuniones que fueran celebradas a distancia (durante la cuarentena o no), deberán cumplir con todos los recaudos que garanticen:

1. la libre accesibilidad de todos los participantes a la reunión;
2. la posibilidad de participar mediante una plataforma que permita la transmisión simultánea de audio y video;
3. la participación con voz y voto de todos los miembros y del órgano de fiscalización, en su caso;
4. que la reunión sea grabada en soporte digital;
5. que el representante conserve la grabación en soporte digital por un plazo de 5 años, y la misma esté disponible ante el requerimiento de cualquier socio;
6. que la reunión se transcriba al libro correspondiente, dejando constancia de las personas que participaron, y que sea suscripta por el representante social; y
7. que en su convocatoria se especifique el medio de comunicación elegido y el modo de acceso al mismo, de manera clara y sencilla.

Finalmente se destaca que -en forma concurrente con lo dispuesto para las sociedades- se igualaron los requisitos y posibilidades para la celebración de reuniones a distancia en las Asociaciones Civiles.

En caso de requerir asesoramiento adicional respecto a las distintas alternativas para llevar adelante reuniones a distancia, no dude contactarse con Juan Pablo Bove, Federico Otero, Julián Razumny, Pablo Tarantino o Agustín Griffi, o bien a corporate@trsym.com.

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Reuniones Societarias a Distancia

En razón del aislamiento social, preventivo y obligatorio dispuesto por el Poder Ejecutivo Nacional mediante el Decreto de Necesidad y Urgencia 297/2020 (B.O. 19/03/20), resulta de particular interés considerar el modo en que podrán llevarse a cabo las reuniones de los distintos órganos societarios, de administración y gobierno, mientras dure esta situación excepcional.

Código Civil y Comercial

Con frecuencia las sociedades contemplan en su contrato social previsiones para permitir reuniones de sus órganos de manera no presencial por lo que, en una primera instancia, habrá que estar a lo previsto en el estatuto social de cada sociedad respecto a las reuniones a distancia. Así, es facultad de los socios prever normas sociales sobre el gobierno y la administración conforme el Art. 158 del Código Civil y Comercial de la Nación (“CCC”). Sin perjuicio de ello, y ante la falta de regulaciones sociales previas, la norma del CCC dispone que para realizar reuniones no presenciales del órgano de gobierno:

1. todos los que participen del acto deben consentir el uso de medios que les permitan a los participantes comunicarse simultáneamente entre ellos;
2. el acta correspondiente deberá ser suscripta por el presidente y otro administrador; y
3. en el acta deberá indicarse la modalidad adoptada, “(…) debiendo guardarse las constancias, de acuerdo al medio utilizado para comunicarse”.

Si bien el artículo 158 del CCC sólo regula reuniones de los órganos de gobierno, se interpreta que dicha regla también aplica a las reuniones del órgano de administración.

Disposiciones de la Inspección General de Justicia

Ahora bien, en el caso de aquellas sociedades que se encuentran radicadas en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, el art. 84 de la Res. Gral. de la Inspección General de Justicia Nº 7/2015 estableció un criterio restrictivo, respecto de lo reglado por el CCC. Esta norma establece que el estatuto debe prever expresamente la facultad del órgano de administración de celebrar reuniones a distancia, excluyendo a las asambleas o reuniones de los órganos de gobierno. Al respecto, los requisitos para celebrar este tipo de reuniones son:

1. en todos los casos, deberá configurarse el quórum con la presencia física en el lugar de celebración de los integrantes necesarios para ello;
2. el contrato social deberá garantizar la seguridad de las reuniones y la plena participación de todos los miembros de dicho órgano (es práctica habitual satisfacer este requisito con la presencia del síndico u escribano en el lugar de la celebración, aunque la Inspección General de Justicia ha receptado actos en donde no han participado estos funcionarios); y
3. el acta correspondiente deberá ser firmada por todos los participantes.

Destacamos al respecto que, considerando las circunstancias imperantes en razón de la pandemia del COVID-19, podrían evaluarse medidas alternativas si las sociedades se vieran impedidas de cumplir con estos requisitos al no tener prevista la posibilidad de celebrar reuniones a distancia en su estatuto.

Sociedades Admitidas al Régimen de Oferta Pública

En relación con las sociedades que se encuentran bajo el control registral de la Comisión Nacional de Valores (“CNV”) -por estar admitidas en el régimen de oferta pública y tener su domicilio en jurisdicciones que hubieran delegado esta facultad a la CNV (Jurisdicciones de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Tucumán, Mendoza, Tierra del Fuego, y Chubut)-, el art. 61 de la Ley de Mercado de Capitales N° 26.831 dispone que para celebrar reuniones a distancia del órgano de administración:

1. el estatuto social de la emisora debe preverlo;
2. sólo se computarán a los efectos del quórum a los miembros presentes salvo que el estatuto establezca lo contrario;
3. en el caso de reuniones del órgano de administración, las actas deben firmarse dentro de los cinco (5) días hábiles de celebrada la reunión por los miembros presentes y el representante del órgano de fiscalización.

La norma también dispone que el estatuto de la emisora podrá prever que las asambleas se puedan celebrar a distancia. Vale destacar que en forma previa al decreto que ordenó la cuarentena, la CNV dispuso que en el caso de aquellas emisoras que, por la cantidad de asistentes y/o propias características de la asamblea, consideraran que no pudieran llevar adelante el acto asambleario a raíz de las medidas sanitarias, se les otorgaría, con carácter excepcional, una prórroga para la celebración de la asamblea ordinaria anual (que debería celebrarse dentro de los 4 meses de la fecha de cierre de ejercicio).

En tal sentido, las emisoras deberán comunicar por correo electrónico los impedimentos y realizar la petición de forma fundada, a fin de que la misma sea inmediatamente merituada para su definición. Para aquellas emisoras que consideren que por las propias características del acto y cantidad de asistentes, el mismo puede ser llevado adelante, la CNV solicitó que se tomen especialmente en consideración los parámetros recomendados por el Ministerio de Salud, y se arbitren todas las medidas preventivas de rigor a fin de evitar la propagación del virus. Asimismo, recomendó estimular cuanto sea posible la asistencia de los accionistas a la asamblea por representación, a fin de minimizar la cantidad de asistentes a la misma. Dado que la medida adoptada fue anterior a la cuarentena, no se descarta una nueva resolución por parte de la CNV a fin de confirmar si se otorga o no una prórroga para la celebración de las asambleas de todas las emisoras, sin importar sus características o la celebración a distancia.

Sociedades por Acciones Simplificadas

Con respecto a las Sociedades por Acciones Simplificadas (“SAS”), la Ley N° 27.349 de Apoyo al Capital Emprendedor permite que las reuniones del órgano de administración y de gobierno sean llevadas a cabo de manera no presencial, de acuerdo con la propia naturaleza de este tipo societario. Las actas deberán ser firmadas digitalmente por el representante legal.

En caso de requerir asesoramiento adicional respecto a las distintas alternativas para llevar adelante reuniones a distancia, no dude contactarse con Juan Pablo Bove, Federico Salim, Julián Razumny, Julieta de Ruggiero o Agustín Griffi, o bien a corporate@trsym.com.

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COVID-19: Limitaciones a la interrupción de servicios esenciales

En el día de hoy se publicó en el Boletín Oficial de la República Argentina el Decreto de necesidad y urgencia N° 311/2020 (el “Decreto”), que suspende el corte de suministro de servicios a ciertos usuarios (enumerados en dicha norma) de energía eléctrica, agua corriente, gas por redes, telefonía fija y móvil e internet y televisión por cable, por vínculo radioeléctrico o satelital, en caso de mora o falta de pago de hasta (3) facturas consecutivas o alternas con vencimientos desde el 1 de marzo de 2020, y por su parte, establece precios máximos para la comercialización de gas licuado de petróleo (GLP).

El Decreto ha sido dictado en el contexto del Decreto de necesidad y urgencia N° 297/2020, que dispuso el aislamiento social, preventivo y obligatorio para todas las personas que habitan en el país o se encuentran en él en forma temporaria, desde el 20 hasta el 31 de marzo del 2020, con motivo en la pandemia originada por el COVID-19.

1. Alcance y plazos de la medida

El Decreto estipula que las empresas prestadoras de los servicios de energía eléctrica, gas por redes y agua corriente, telefonía fija o móvil e internet y TV por cable, por vínculo radioeléctrico o satelital, no podrán disponer la suspensión o el corte de determinados usuarios indicados en el artículo, en caso de mora o falta de pago de hasta (3) facturas consecutivas o alternas, con vencimientos desde el 1 de marzo de 2020, en donde también quedan abarcados los usuarios con aviso de corte en curso. Dicha obligación se mantendrá por el plazo de (180) días corridos a contar desde la entrada en vigencia del Decreto, finalizando en consecuencia el 25 de septiembre de 2020.

En el caso de que los usuarios que cuenten con un sistema de servicio prepago de energía eléctrica no abonaren la correspondiente recarga para acceder al consumo, las empresas prestadoras están obligadas a brindar el servicio de manera normal y habitual durante el plazo de (180) días corridos.

Por último, las empresas prestadoras de los servicios anteriormente mencionados deberán otorgar a los usuarios planes de facilidades de pago a los efectos de cancelar las deudas que se generen durante el plazo de vigencia de las medidas dispuestas, conforme las pautas que establezcan los entes reguladores o autoridades de aplicación de los marcos jurídicos de los servicios involucrados, previa conformidad de la autoridad de aplicación.

2. Sujetos alcanzados

El Decreto establece que las medidas referidas en el punto anterior serán de aplicación respecto de los siguientes usuarios residenciales y no residenciales, a saber:

(i) Beneficiarios de la Asignación Universal por Hijo (AUH) y la Asignación por Embarazo.

(ii) Beneficiarios de Pensiones no Contributivas que perciban ingresos mensuales brutos no superiores a (2) veces al Salario Mínimo Vital y Móvil.

(iii) Usuarios inscriptos en el Régimen de Monotributo Social.

(iv) Jubilados y pensionados; y trabajadores en relación de dependencia que perciban una remuneración bruta menor o igual a (2) Salarios Mínimos Vitales y Móviles.

(v) Trabajadores monotributistas inscriptos en una categoría cuyo ingreso anual mensualizado no supere en (2) veces el Salario Mínimo Vital y Móvil.

(vi) Usuarios que perciben seguro de desempleo.

(vii) Electrodependientes, beneficiarios de la Ley N° 27.351.

(viii) Usuarios incorporados en el Régimen Especial de Seguridad Social para Empleados de Casas Particulares (Ley N° 26.844).

(ix) Exentos en el pago de ABL o tributos locales de igual naturaleza.

(x) Las Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES), conforme lo dispuesto por la Ley N° 25.300 afectadas en la emergencia, según lo establezca la reglamentación;

(xi) las Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social (INAES) afectadas en la emergencia, según lo establezca la reglamentación;

(xii) las instituciones de salud, públicas y privadas afectadas en la emergencia, según lo establezca la reglamentación;

(xiii) las Entidades de Bien Público que contribuyan a la elaboración y distribución de alimentos en el marco de la emergencia alimentaria.

3. Comercialización del gas licuado de petróleo

Asimismo, el Decreto prescribe que los precios máximos de referencia para la comercialización de gas licuado de petróleo (GLP) en las garrafas, cilindros y/o granel con destino a consumo en el mercado interno deberán continuar con los valores que se encontraban vigentes al 25 de marzo del 2020 durante (180) días.

4. Autoridad de aplicación e invitación a adherir

Finalmente, el Decreto designa como Autoridad de Aplicación al Ministerio de Desarrollo Productivo de la Nación, el que deberá dictar las normas reglamentarias y complementarias necesarias para el cumplimiento del Decreto; e invita a las Provincias y a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a adherir a los términos del Decreto.

Para información adicional, por favor contactar a Nicolás Eliaschev y/o Javier Constanzó.

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En el siguiente link se puede acceder a una comunicación importante del Estudio sobre la cuestión del Coronavirus.

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