En el marco de la emergencia nacional decretada a raíz de la pandemia del Coronavirus (COVID-19), el 29 de marzo de 2020 el Poder Ejecutivo Nacional emitió los Decretos de Necesidad y Urgencia N°319/2020 y N°320/2020 con disposiciones de orden público relativas a todos los préstamos hipotecarios sobre viviendas únicas, los prendarios actualizados por Unidad de Valor Adquisitivo (“UVA”) y los contratos de locación de inmuebles.

‣ El DNU 319/2020: créditos hipotecarios sobre vivienda única y créditos prendarios UVA

Las disposiciones alcanzan a todos los créditos hipotecarios que recaigan sobre inmuebles destinados a vivienda única y que se encuentren ocupados con el referido destino y a los créditos prendarios actualizados por UVA.

Respecto de dichas financiaciones:

  1. Se congelan en los valores actuales de las cuotas hasta el 30/9/2020. La diferencia con lo pactado contractualmente, será abonada a partir del mes de octubre en no menos de 3, mensuales, iguales y consecutivas, sin interés.
  2. Se suspenden hasta el 30/9/2020 las ejecuciones de sentencia de desalojos y las ejecuciones originadas en la falta de pago.
  3. Se suspenden los plazos de prescripción y caducidad en los procesos de ejecución de sentencia respectivos.
  4. Se prorrogan automáticamente hasta el 30/9/2020 todas las inscripciones registrales de las garantías, no impidiéndoise la traba y mantenimiento de las medidas cautelares en garantía del crédito.
  5. Se suspenden los plazos de caducidad registral de las inscripciones y anotaciones registrales y de las medidas cautelares que se traben o se hayan trabado en el marco de los procesos de ejecuciones hipotecarias y prendarias.
  6. Las deudas generadas entre el 30/3/2020 y hasta 30/9/2020 por la falta de pago, pagos parciales o fuera de término, se podrán cancelar a partir de octubre en no menos de 3, iguales, mensuales y consecutivas con un interés compensatorio que no podrá exceder la tasa pasiva fijada por el Banco Nación, no pudiendo adicionarse otros intereses moratorios, punitorios y/o cualquier otra penalidad.

‣ El DNU 320/2020: alquileres

Las disposiciones alcanzan a aquellos contratos de locación de inmuebles:

  1. Destinados a vivienda única urbana o rural, habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.
  2. Destinados actividades culturales o comunitarias.
  3. Para personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria y por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.
  4. Para Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) -conf. ley 24.467-, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
  5. Para Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social (INAES)

Quedan excluidos los contratos temporarios y los arrendamientos rurales y aparcerías, excepto el caso de inmuebles rurales, destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias, así como también los casos en que la parte locadora dependa del canon locativo para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente, debiéndose acreditar debidamente tales extremos.

Respecto de los contratos de locación alcanzados:

  1. Se suspenden hasta el 30/9/2020 las ejecuciones de sentencia de desalojos y las ejecuciones originadas en la falta de pago.
  2. A opción del locatario, se prorrogan hasta el 30/9/2020 la vigencia de los contratos de locación cuyo vencimiento haya operado desde el 20/3/2020 pasado y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, y para los contratos cuyo vencimiento opere antes del 30/9/2020.
  3. Se congelan los valores actuales de los canones locativos hasta el 30/9/2020. La diferencia con lo pactado contractualmente, será abonada a partir del mes de octubre en no menos de 3 y hasta 6 cuotas, mensuales, iguales y consecutivas, sin interés. Las demás prestaciones de pago periódico asumidas convencionalmente por la parte locataria (ej: expensas e impuestos) se mantendrán vigentes.
  4. Las fianzas y garantías otorgadas se mantendrán hasta el 30/9/2020.
  5. Las deudas generadas entre el 30/3/2020 y hasta 30/9/2020 por la falta de pago, pagos parciales o fuera de término, se podrán cancelar a partir de octubre en no menos de 3 y hasta 6 cuotas, iguales, mensuales y consecutivas, pudiendo adicionarse un interés compensatorio que no podrá exceder la tasa de interés para plazos fijos a 30 días fijada por el Banco Nación, no pudiendo adicionarse otros intereses moratorios, punitorios y/o cualquier otra penalidad.
  6. Será obligatorio que el locador, a instancias del inquilino y a partir del 20/4/2020, brinde un número de cuenta bancaria a fin de realizar los pagos a través de transferencias bancarias o depósitos por cajero automático.
  7. Se suspende por el plazo de 1 año la aplicación del artículo 6° de la Ley N° 26.589 que consagraba optativa la mediación previa prejudicial para los procesos de ejecución y desalojos.

Para más información, no dude en contactarse con Mariano Rovelli o Eugenia Pracchia.